КРОК 1. ПЕРЕВІРКА РЕПУТАЦІЇ КОМПАНІй забудовника, продавця, власника землі
Ви вже обрали конкретну компанію, яка пропонує Вам квартиру Вашої мрії - не спішіть підписувати угоду та платити кошти - пошукайте інформацію про неї у місцевих медіа, інтернеті, також почитайте відгуки реальних покупців та, при можливості, не полінуйтесь і виконайти ці прості кроки для самостійної перевірки надійності компанії-забудовника.
Не секрет, що при купівлі квартири в новобудові, можна з'ясувати, що за відомими торговими марками такими, як "РІЕЛ", "Галжитолобуд", "Креаторбуд", "Авалон", "Парус" та іншими, свою діяльність здійснюють різні юридичні особи, які можуть мати безпосереднє або опосередковане відношення до власників відомого бренду будівельної компанії. Деякі з них мають різних засновників та просто використовують відому торгівельну марку.
Таким чином, купівля квартири в новобудові у відомої компанії-забудовника не завжди дає стовідсоткову гарантію надійності інвестиції.
Під час юридичного аналізу угоди щодо купівлі квартири в новобудові слід з'ясовувати статус юридичних осіб, які беруть участь у процесі будівництва. Зокрема, це компанія-забудовник, компанія-продавець, компанія-власник земельної ділянки. Інформацію, чи не перебуває компанія на стадії припинення (ліквідації) можна перевірити у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, ФОПів та громадських формувань (далі - ЄДР). Безкоштовний пошук в ЄДР.
КРОК 2. ПЕРЕВІРКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Наступним кроком радимо перевірити правовий статус земельної ділянки де ведеться будівництво багатоквартирного будинку. Обов'язково слід з'ясувати кому належить земельна ділянка на якій ведеться будівництво, компанії, що здійснює продаж, чи іншій юридичній особі, а також - на якій підставі (право власності, або право оренди).
Поширеним під час будівництва є право користування чужою земельною ділянкою для забудови - суперфіцій.
Істотними умовами договору про встановлення суперфіцію є:
1) місце розташування та розмір земельної ділянки;
2) мета надання земельної ділянки у користування;
3) вид і обсяги будівництва;
4) умови збереження стану об’єкта суперфіцію;
5) строк дії договору;
6) плата за договором суперфіцію.
Якщо на земельній ділянці будується багатоповерхівка, цільове призначення земельної ділянки повинне бути: "02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку".
Самостійно перевірити цільове призначення земельної ділянки, а також отримати інформацію про право власності та речові права на земельну ділянку, де будується будинок, можна за допомогою Публічної кадастрової карти України.
АБ "Кульчицький та Партнери" рекомендує перевірити, чи не накладений арешт на земельну ділянку. Зробити це можна у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - в Кабінеті електронних сервісів. Натисніть на зображення і веб-сайт відкриється в новому вікні.
КРОК 3. перевірка МІСТОБУДІВНИх УМОВ ТА ОБМЕЖЕНь
Кожне будівництво багатоповерхового будинку, яке здійснюється у м. Львові повинне відповідати Генеральному плану міста, враховувати зонування території, маскимально допустиму щільність забудови та інші чинники, які затверджено Генеральним планом міста Львова.
Містобудівні умови та обмеження відповідають Генеральному плану і містять комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення та інші вимоги до об’єктів будівництва.
У Львові - містобудівні умови та обмеження видаються виконавчим комітетом Львівської міської ради. Для зручності забудовників та мешканців міста Львівською міською радою створено веб-сайт Містобудівний кадастр м. Львова на якому, зокрема, розміщено і реєстр містобудівних умов.
Перевіряючи містобудівні умови та обмеження на будинок, в якому збираєтесь придбати квартиру, зверніть увагу на такі основні моменти:
- інформація про замовника будівництва;
- цільове призначення земельної ділянки;
- гранично допустимість висотність будинку;
- планувальні обмеження;
- вид внутрішньобудинкового опалення та теплопостачання (якщо вказано).
КРОК 4. ДОЗВІЛ НА ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ
Дозвіл на виконання будівельних робіт — документ, що засвідчує право замовника та підрядника на виконання підготовчих (якщо підготовчі роботи не виконані раніше відповідно до дозволу на виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж та споруд (далі — будівельні роботи).
Перевірити, чи отримала компанія дозвіл на виконання будівельних робіт можна у Реєстрі дозвільних документів на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
Одночасно слід зазначити, що для пошуку дозволу вам потрібно ввести у фільтр пошуку рік та місяць отримання компанією дозволу на будівельні роботи. Інформація про дозвіл на будівельні роботи, а також інша інформація про будівництво має бути розміщена безпосередньо на будівельному майданчику на паспорті об'єкта будівництва.
КРОК 5. перевірка будівельної компанії
Як правило, будівництво здійснює не безпосередньо компанія, яка продає об'єкт нерухомості, а будівельна компанія, з якою укладено договір на здійснення будівельних робіт. Для здійснення будівельних робіт, забудовник повинен мати відповідну ліцензію. Дізнатись про наявність ліцензії у будівельної компанії можна на веб-сайті ДАБІ у відповідному Реєстрі ліцензій будівельних компаній, або на веб-сторінці самої будівельної компанії.
Крім того, важливо перевірити, чи будувала раніше ця підрядна організація будинки, якщо так, то яка якість виконання будівельних робіт. Зустрічаються випадки, коли відомі будівельні корпорації з метою економії коштів та отримання надприбутків до будівництва на деяких своїх об'єктах залучають будівельні фірми, які раніше не збудували жодного об'єкту нерухомості. Відповідно, якість таких будинків може бути неналежною.
Для перевірки цього факту слід звернути увагу на дату видачі будівельної ліцензії та строк її дії. Будівельна ліцензія видається строком до 5 років.
Забігаючи дещо наперед, слід зазначити, що покупець квартири, як споживач, має 14 днів після підписання акту приймання-передачі квартири у власніть для того, щоб висловити свої зауваження до якості придбаної квартири та її технічних характеристик, зокрема, відповідності технічного стану тому, який декларувався і записаний в договорі купівлі-продажу.
Серед найпоширеніших зауважень до забудовника, які зустрічаються в квартирах новобудов, можуть бути:
- неякісна чорнова стяжка;
- тріщини в стінах;
- відсутність електричних щитових та лічильників;
- прибудинкова територія не у належному стані, тощо.
КРОК 7. СУДОВІ СПОРИ
Доцільно також перевірити судові справи, стороною яких могли бути компанії, які беруть участь в укладенні угоди з купівлі-продажу квартири в новобудові. Для того щоб перевірити чи є рішення судів, слід скористатися Єдиним державним реєстром судових рішень. Отримання інформації з нього - безкоштовне.
КРОК 8. перевірка договору купівлі-продажу квартири в новобудові
Після того, як Ви перевірили репутацію компанії забудовника, з'ясували, хто є власником земельної ділянки, на якій будується новобудова, перевірили цільове призначення земельної ділянки, ознайомились з містобудівними умовами та обмеженнями, пересвідчились в тому, що підрядником, який здійснює будівництво є надійна будівельна компанія - можна приступати до перевірки договору купівлі-продажу квартири в новобудові.
Квартиру в новобудові Ви купуєте на тій стадії, коли право власності на неї ще не оформлене. Купуючи квартиру в новобудові - Ви купуєте майнові права на неї, а Ваш платіж, це - не оплата за квартиру, а так званий "гарантійний внесок". Кошти, які Ви оплачуєте за купівлю майнових прав на квартиру в новобудові - всього-навсього свідчення того, що в майбутньому Ви збираєтесь придбати цю нерухомість.
Найпоширенішими видами договорів на ринку новобудов, які дозволяють плюс-мінус в законний спосіб отримати кошти від покупця є такі угоди:
- договір пайової участі у Житлово-будівельному кооперативі;
- попередній договір купівлі-продажу квартири;
- договір участі у Фонді фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку;
- договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;
- договір співпраці;
- інвестиційний договір.
Для Вашої безпеки вимагайте щоб угода з купівлі квартири в новобудові була нотаріально засвідченою.
Основні положення на які слід звернути увагу в договорі купівлі квартири в новобудові це:
- гарантії повернення коштів, якщо будинок не буде збудовано вчасно;
- відповідальність продавця (забудовника) перед клієнтом, у разі, якщо будинок побудували, або не здали в експлуатацію в строки передбачені угодою;
- відповідальність покупця у разі невчасної сплати коштів, якщо квартира купується з розтермінуванням;
- стороною договору має бути компанія - замовник будівництва, компанія - власник земельної ділянки, іншими словами - компанія-продавець за договором має мати право продавати квартиру в новобудові;
- перелік роемонтних робіт, які мають бути виконані в квартирі та перелік технічного обладнання (котел, батареї, електричні кабелі, прилади обліку газу, води тощо), яке має бути встановлене в квартирі.